7 i 8 października Hala Stulecia we Wrocławiu zamieniła się w agorę do dyskusji nad rozwojem polskich miast. Przedstawiciele instytucji państwowych, samorządów, eksperci oraz uczestnicy rynku deweloperskiego podzielili się swoimi doświadczeniami i przemyśleniami na temat obecnej sytuacji branżowej. Tak narodził się zbiór rekomendacji dla rynku nieruchomości w Polsce.
Pierwszy dzień Kongresu Mieszkaniowego – Dni Dewelopera
Otwarcia dokonali: Dorota Jarodzka-Śródka, przewodnicząca Rady PZFD oraz Marek Poddany, wiceprezes PZFD.
Po uroczystym wstępie nadszedł czas na debaty…
Kodeks budowlany – ewolucja czy rewolucja
Moderator: Marek Poddany, Wiceprezes PZFD
Uczestnicy:
Łukasz Złakowski, prezes Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego
Robert Dziwiński, prezes GUNB
Andrzej Duch, dyrektor Wydziału Architektury w Gdańsku
Celem debaty była publiczna dyskusja, w ramach konsultacji społecznych, poświecona kodeksowi przygotowanemu przez Komisję kodyfikacyjną. Proponowany Kodeks może gruntownie zmienić otoczenie prawne inwestycji budowlanych na każdym etapie: przygotowania, realizacji i użytkowania.
Tematem dyskusji była idea stworzenia nowego jednolitego prawa łączącego tematykę planowania przestrzennego i prawa budowlanego, wprowadzającego nowatorskie i często kontrowersyjne rozwiązania.
REKOMENDACJA
Kongres rekomenduje przejrzyste i sprawiedliwe rozłożenie kosztów urbanizacji w myśl zasady „kto czerpie korzyści ten partycypuje w kosztach”. Wprowadzenie progresji podatku od nieruchomości jako narzędzia finansowania urbanizacji, nie spełnia tego wymogu.
Czy metr kwadratowy mieszkania musi tyle kosztować?
Moderator: Mirosław Półtorak, Sekretarz Rady PZFD
Uczestnicy:
Krzysztof Ziajka, wiceprezes PZFD Wrocław
Rafał Finster, prezes Stowarzyszenia Nowoczesne Budynki
Gabriel Marek, zastępca dyrektora Wydziału ds. Architektoniczno-Budowlanych we Wrocławiu
Joanna Sebzda-Załuska, radca prawny
Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS
Janusz Stolarczyk, członek zarządu Dom Development
Debata na ten temat rozpoczęła się od postawienia kluczowego pytania – jaka powinna być spójna polityka mieszkaniowa? Szukając odpowiedzi uczestnicy spotkania przeanalizowali kolejne programy rządowe i przyjrzeli się dominującym w nich postulatom. Wiosek nasuwał się sam: rządowe programy mieszkaniowe nigdy nie były realizowane w pełni zgodnie z zapowiedziami.
Realna polityka mieszkaniowa była efektem doraźnych działań, w dużym stopniu kreowanych pod naciskiem resortu finansów. Jakie powinny być faktycznie priorytety? Zdaniem uczestników Kongresu przede wszystkim należy skupić się na wsparciu gospodarstw domowych i osób z najniższymi dochodami tak, aby zapewnić im godne mieszkanie.
Do wyzwań polityki mieszkaniowej można zaliczyć również:
– mobilizowanie ludzi, rodzin i społeczności lokalnych do aktywności,
– premiowanie działania w kierunkach pożądanych i korzystnych dla społeczeństwa,
– wspieranie rozwoju kraju, także w wymiarze demograficznym,
– zapewnienie spójności budownictwa mieszkaniowego z zasadą zrównoważonego rozwoju,
– przeciwdziałanie i łagodzenie napięć wynikających z cykliczności rynku.
REKOMENDACJA
Kongres jednoznacznie wykazał, że cena metra mieszkania jest ściśle uzależniona od przepisów, w związku z czym rekomenduje się ograniczenie biurokracji i złagodzenie przepisów technicznym celem zapewnienia większej przystępności cenowej mieszkań. Rozbudowana procedura administracyjna znacznie wydłuża proces deweloperski. Należy podjąć kroki ku temu, by skrócić i zracjonalizować działania administracyjne. Zoptymalizowania wymagają wszystkie procedury formalne, celem obniżenia kosztów wytworzenia m2 mieszkania.
UOKiK na rynku nieruchomości, czyli reforma rejestru klauzul abuzywnych, zmiany w postępowaniu SOKiK, ustawa o ochronie praw konsumenta oraz ustawa deweloperska
Moderatorzy: Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD, Tomasz Stoga, prezes zarządu Profit Development
Uczestnicy:
Bolesław Meluch, doradca zarządu Związku Banków Polskich
Łukasz Wroński, dyrektor Departamentu Polityki Konsumenckiej UOKiK
Karolina Kisiel, radca prawny, członek zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Uczestnicy tego panelu przede wszystkim podnieśli konieczność reformy rejestru klauzul abuzywnych. Dokument ma już prawie 6.000 wpisów i pojawiają się tam klauzule, które w opinii prawników ciężko uznać za abuzywne. Nasuwa się więc przypuszczenie, że rozszerzanie rejestru ma na celu zapewnienie dochodów stowarzyszeniom prawnym i nie ma nic wspólnego z faktycznym wyznacznikiem jakości umów. Zwrócono uwagę na ten problem i przyjrzano się zmianom w postępowaniu SOKiK zastanawiając się, czy idą one w dobrym kierunku.
Drugim poruszonym aspektem było funkcjonowanie tzw. ustawy deweloperskiej a konkretnie problem różnicy powierzchni wybudowanej do projektowanej. W większości krajów europejskich dopuszcza się wahania w granicach 5%, natomiast polskie normy budowlane nie przewidują możliwości odstępstwa.
Ożywioną dyskusje wywołał również temat ustawy o prawach konsumenta, która wdraża europejską dyrektywę o prawach konsumenta do polskiego porządku prawnego. Dyrektywa europejska wyłącza wprost jej stosowanie do nieruchomości, jednak w polskiej ustawie wyłączenie to nie jest całościowe i budzi wątpliwości interpretacyjne.
REKOMENDACJA
Koniecznym jest ograniczenie rejestru oraz wprowadzenie systemu rekomendacji właściwych praktyk wzorem rekomendacji KNF. Według ekspertyzy zamówionej przez UOKiK odstępstwa w powierzchni wybudowanej do projektowanej mogą sięgać od 2,1% do 4,3%. Zasadnym jest przyjęcie propozycji środowiska deweloperskiego, które proponuje dopuszczalne odstępstwo w wysokości 2%.
Źródła finansowania uczestników rynku nieruchomości
Moderatorzy: Jan Szuba, dyrektor NBP Wrocław, Edward Laufer, prezes Vantage Development
Uczestnicy:
Dr Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP;
Rafał Kociszewski, dyrektor Oddziału Korporacyjnego mBanku
Przedstawiciel firmy Expander
Iwona Załuska – prezes Upper Finance
Paweł Sztejter, kierownik zespołu Doradztwa Inwestycyjnego i Transakcyjnego w REAS
Czy istnieje realna potrzeba zmiany wysokości stóp procentowych? Czy kredyt hipoteczny oprocentowany na poziomie 5 proc. jest tani, czy drogi? Jaka jest relacja pomiędzy kosztem kredytu hipotecznego, a poziomem inflacji w Polsce i w Europie? Na te pytania szukano odpowiedzi podczas IV panelu dyskusyjnego. Duży sprzeciw środowiska budzi Rekomendacja S mówiąca o konieczności posiadania 20 proc. udziału własnego (w 2017 r.) przy kupowaniu nieruchomości. Zdaniem ekspertów może to być, szczególnie dla młodych ludzi, barierą nie do pokonania.
O roli polityki państwowej dyskutowano w kontekście programów wspierających obywateli w zakresie kupowania mieszkania. Dużo uwagi poświęcono programowi MDM – jakie są dziś realia jego funkcjonowania? Czy ktoś myśli o skutkach ubocznych takich jak np. rozlewanie się miast? Czy było warto czekać z zakupem mieszkania na pomoc państwa? Dyskusji nie było widać końca.
REKOMENDACJE
Kongres rekomenduje, by wszyscy interesariusze rynku mieszkaniowego dołożyli starań do tego, by wykształcić w Polakach praktykę regularnego oszczędzania na cele mieszkaniowe.
Rola strategii i planowania miejskiego w rozwoju mieszkalnictwa w Polsce
Moderator: Dorota Jarodzka Śródka, przewodnicząca rady PZFD
Uczestnicy:
Adam Grehl, wiceprezydent miasta Wrocławia
Wojciech Okoński, prezes Robyg
Marcin Obijalski, dyrektor biura ds. Rewitalizacji i Rozwoju Zabudowy Miasta Łodzi
Planowanie rozwoju miast powinno być efektem dialogu wszystkich interesariuszy tego procesu: mieszkańców, samorządu i inwestorów. Uchwalone plany powinny umożliwiać szybkie inwestowanie, aby budowane obiekty mogły jak najszybciej służyć mieszkańcom. Przy sporządzaniu planu powinny być uwzględniane mechanizmy rynkowe i ekonomika realizacji w różnych modelach biznesowych.
REKOMENDACJE
Kongres rekomenduje rozpoczęcie prac nad transparentnym, spójnym kształtem polityki przestrzennej i mieszkaniowej dla Polski i polskich metropolii.
Pierwszy dzień Kongresu Mieszkaniowego – Dni Dewelopera zwieńczyła uroczysta gala, podczas której zostały ogłoszone wyniki Rankingu Miast. W klasyfikacji generalnej zwyciężyła Łódź, a na kolejnych pozycjach uplasował się kolejno: Wrocław i Białystok.
Wieczór uświetnił również multimedialny pokaz fontann oraz występ Ani Rusowicz.
Drugi dzień kongresu rozpoczął się od odczytania listu prezydenta RP oraz wykładu inauguracyjnego premiera Jana Krzysztofa Bieleckiego.
Następnie odbyły się panele dyskusyjne:
* POLSKIE MIASTA XXI WIEKU – KIERUNKI ZMIAN *
Uczestnicy:
•premier Jan Krzysztof Bielecki
• minister Paweł Orłowski
• minister Olgierd Dziekoński
• wiceprezydent Miasta Wrocławia Adam Grehl
• Jarosław Szanajca, prezes honorowy PZFD
Paneliści dyskutowali o wpływie Unii Europejskiej na kształt i rozwój miast, oraz wykorzystaniu środków planowanych na rewitalizacje.
* ASPEKTY FINANSOWE KLUCZOWE DLA ROZWOJU RYNKU *
Uczestnicy:
• Andrzej Reich, dyrektor Departamentu KNF
• Piotr Cyburt, prezes mBanku Hipotecznego, Członek Rady ZBP
• Dorota Bortnowska, Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju
• Iwona Załuska, prezes Upper Finance,
• Edward Laufer, członek zarządu PZFD
Paneliści dyskutowali o wpływie nowych regulacji na polski rynek mieszkaniowy (Rekomendacja S, Bazylea III,CRD IV), finansowaniu rynku mieszkań na wynajem, rządowych programach wsparcia nabywców mieszkań oraz finansowaniu inwestycji.
* DOBRE PRAWO WARUNKIEM ROZWOJU *
Wprowadzeniem do dyskusji była prezentacja raportu senatora Janusza Sepioła „Przestrzeń życia Polaków”.
Uczestnicy:
• prof. Zygmunt Niewiadomski, przewodniczący Komisji Kodyfikacyjnej
• poseł Aldona Młyńczak
• Grzegorz Kiełpsz, prezes zarządu PZFD
Część pierwsza panelu dotyczyła tzw. ustawy deweloperskiej, natomiast w dalszej części spotkania paneliści przyjrzeli się kodeksowi urbanistyczno – budowlanemu.
Polski Związek Firm Deweloperskich
